Wohnen

Wohnen ist ein Themenfeld des intergrierten Stadtentwicklungsprozesses (iSTEP).

Hintergrund und Ausgangslage

Als fester Lebensmittelpunkt stellt der eigene Wohnraum ein zentrales Anliegen der Daseinsvorsorge dar. Das Thema Wohnen ist dabei mit vielen subjektiven Faktoren verbunden, die eine Wohnung zusammen mit dem Wohnumfeld zu dem Ort machen, an dem man sich wohlfühlt, an dem man Zuhause ist.

Grundsätzlich folgt der Wohnungsmarkt den Gesetzmäßigkeiten von Angebot und Nachfrage. Mit Blick auf die zurückliegenden Jahre kann der Oberhausener Wohnungsmarkt als weitgehend entspannt beschrieben werden.

Die demographische Entwicklung zeigt für den Zeitraum von 1960 bis heute den Trend abnehmender Bevölkerungszahlen auf. Die zeitweisen Zugewinne in den Jahren 2015 bis 2017 durch den Zuzug von Schutzsuchenden haben sich im Jahr 2020 wieder weitgehend auf den Stand des Jahres 2014 normalisiert. Im Jahr 2020 lebten in Oberhausen 210.891 Einwohner*innen. Die Wohnraumnachfrage wird letztlich durch die Anzahl der Haushalte bestimmt. Hier zeigt sich trotz der sinkenden Bevölkerungszahlen, dass die Anzahl der Haushalte zugenommen hat. Während im Jahr 2013 noch 101.799 Haushalte in Oberhausen lebten, sind es im Jahr 2020 bereits 104.850. Grund dafür ist ein fortschreitender Haushaltsverkleinerungsprozess, der sich durch eine Zunahme kleinerer sowie eine Abnahme größerer Haushalte kennzeichnet. Diese Entwicklung ist eine Folge der zunehmenden Individualisierung der Gesellschaft und stellt einen allgemeinen Trend dar.

Auf kleinräumiger Ebene zeigt sich ein differenziertes Bild mit sowohl schrumpfenden, stabilen als auch wachsenden Sozialquartieren. Zuwächse sind dabei auf die Binnen- und Außenwanderung zurückzuführen, da alle Sozialquartiere negative natürliche Bevölkerungsentwicklungen („Sterbeüberschuss“) aufweisen. In schrumpfenden Quartieren zeigen sich die Folgen des fortschreitenden Alterungsprozesses eine wachsende qualitative Nachfrage nach altersgerechtem und barrierefreiem Wohnraum.

Parallel zu der geschilderten Entwicklung der Nachfrage ist auch die Zahl der Wohnungen in Oberhausen stetig angestiegen, weshalb sich die Preise auf dem Wohnungsmarkt vergleichsweise stabil halten. Der Wohnungsbestand ist in den vergangenen Jahren kontinuierlich auf 104.850 Wohneinheiten im Jahr 2020³ gestiegen. Die Baustruktur stellt sich auf Ebene der Sozialquartiere als sehr gemischt dar. Die nördlicheren Sozialquartiere zeichnen sich dabei grundsätzlich durch eine jüngere Bausubstanz und einem höheren Anteil an Ein- und Zweifamilienhäusern aus, während insbesondere der Stadtbezirk Alt-Oberhausen einen hohen Anteil an Mehrfamilienhäusern sowie Altbauten aufweist. Insgesamt zeigen sich jedoch im gesamten Stadtgebiet Wohnungen der Baujahre 1949 bis 1990 dominant, wobei zum Teil klar erkennbare qualitative Mängel im Bestand vorliegen.

Insgesamt ist festzustellen, dass eine zunehmende Differenzierung des Wohnungsmarktes entsprechend der unterschiedlichen Anforderungen der Nutzer*innengruppen stattfindet. Neben dem Bedarf nach altersgerechtem und barrierefreiem Wohnraum haben auch Familien, Singles, Studierende, Alleinerziehende, Einkommensschwache etc. unterschiedliche Ansprüche an den Wohnraum. Neben dem quantitativen Bedarf an Wohnraum ist daher in Oberhausen insbesondere die qualitative Nachfrage in den Blick zu nehmen.

Leitziele

Zielgerichtete Stärkung von Qualität und verträgliche Entwicklung von Quantität

Neben den quantitativen Wohnraumbedarfen gilt es, in Oberhausen insbesondere die qualitative Nachfrage zu bedienen. Die Ansprüche an den Wohnraum haben sich in den vergangenen Jahrzehnten wesentlich verändert. Sämtliche Zielgruppen mit ihren unterschiedlichen Lebensphasen und Bedarfen sollen in Oberhausen entsprechende Wohnraumangebote finden. Vor allem die Schaffung barrierefreien Wohnraums ist dabei zu fördern. Darüber hinaus wird eine Nachfragedeckung im gehobenen Segment angestrebt. Durch die Schaffung von „repräsentativen Qualitätswohnen“ soll Oberhausen auch über die Stadtgrenzen hinaus neue Einwohner*innen anziehen.

Wohnen leistet einen Beitrag zur Klimaanpassung und zum Kampf gegen den Klimawandel

Bei der Schaffung von neuem Wohnraum werden die Ziele des Klima- und Ressourcenschutzes berücksichtigt, denn wie gebaut wird, hat einen entscheidenden Einfluss auf den Klimawandel. Neben der Energieeffizienz von Gebäuden soll insbesondere die Versorgung mit Energien aus erneuerbaren Quellen gefördert werden.

Förderung der Bildung von Eigentum

Die eigenen vier Wände sind für viele Menschen ein Teil des Lebensentwurfs – nicht nur die Chance auf Entfaltung für junge Familien, sondern für viele auch ein wichtiger Bestandteil der Altersvorsorge. Dafür muss das Bewusstsein gestärkt und die Rahmenbedingungen geschaffen werden – bspw. durch die planerische Bereitstellung von Flächen. Die Bildung von Eigentum soll grundsätzlich einen Beitrag zur qualitätsvollen Innenentwicklung leisten – gute Infrastruktur, Standorte mit grünem Umfeld, Einfamilienhaus bzw. einfamilienhausähnlicher Geschosswohnungsbau (z.B. Haus-in-Haus-Lösung) sind dafür Kriterien bzw. Voraussetzungen. Es gilt, trotz dichter Bebauung Möglichkeiten für hohe Qualität und Privatsphäre zu schaffen. Für den Eigentumserwerb an innerstädtischen Standorten können neue Formen, wie bspw. Baugruppen, Mehr-Generationen-Wohnprojekte, gestärkt und unterstützt werden.

Ausreichend Wohnraum für einkommensschwache Bevölkerung bereitstellen

Der Wohnungsmarkt in Oberhausen kann heute als vergleichsweise entspannt beschrieben werden. Als elementarer Bestandteil der Daseinsvorsorge soll das Wohnen auch in Zukunft bezahlbar bleiben. Auch einkommensschwächeren Haushalten ist der Zugang zu attraktiven Wohnraum zu ermöglichen.

Quartiersorientierung zur Sicherung sozialer Stabilität und Stärkung von Nachbarschaften

Wohnungspolitisches Ziel der Stadt Oberhausen ist es, innerhalb der Quartiere sozial stabile, gemischte Bewohner*innenstrukturen zu schaffen bzw. zu erhalten. Dafür gilt es, Wohnen mit der notwendigen Infrastruktur – Grün, Mobilität, Schulen, Kitas, Begegnungsräume, Unterstützungsangebote etc. – zusammenzudenken und integriert umzusetzen. Der Konzentration und Verstetigung sozialer Problemlagen soll entgegengewirkt und die Lebensqualität erhöht werden.

Fokussierung auf Ersatzneubau und sukzessive Modernisierung nicht mehr zeitgemäßer Wohnungsbestände

Das Wohnungsmarktangebot in Oberhausen soll vorzugsweise aus dem Bestand heraus entwickelt und Bedarfe ohne Neubau gedeckt werden. Dafür gilt es, eine „Umbaukultur“ zu etablieren, die den Bestand qualitativ weiterentwickelt und somit materille und immaterielle Werte (bspw. Denkmäler) sichert. Bestehende Quartiere werden zudem durch Baulückenschließung und Ersatzneubau aufgewertet. Auf diese Weise soll dem städtebaulichen Prinzip der Innenentwicklung Rechnung getragen werden. Vorteile sind unter anderem der geringere Flächenverbrauch, eine bessere Auslastung der vorhandenen Infrastruktur sowie die Verhinderung von Leerständen.

Etablieren einer innovativen Baukultur

Die (Weiter)Entwicklung von Quartieren sind auch eine Chance, Innovation und Neues auszuprobieren. Die unterschiedlichen Projekte können entsprechend als Reallabore genutzt werden, um die Anpassungsfähigkeit an zukünftige Herausforderungen und Flexibilität zu erhöhen. Gezielt gilt es, durch Wettbewerbe, Modellprojekte, Vernetzung und auch externe Expertise Erfahrungen bei innovativer Gestaltung, neuen Baustoffen oder Gemeinschaftsmodellen zu sammeln und für Oberhausen zu nutzen. Als Grundlage dient die Entwicklung eines baukulturellen Leitbildes, das Aussagen zu Gestaltung, Materialität etc. für die Neubebauung aber auch zum Umgang mit historischer Bausubstanz trifft.

Dynamisierung und Flexibilisierung des Wohnungsmarktes

Als Antwort auf demographischen Veränderungen bzw. Schwankungen in der Oberhausener Bevölkerung (bspw. durch mehr Ältere oder durch Fluchtbewegungen) braucht es mehr Dynamik und Flexibilität, aber auch bessere, quartiersgerechte Vermittlung von Wohnraum. Dazu gehört es Geflüchtete in privaten Wohnraum zu vermitteln und den Generationenwechsel so zu gestalten, dass junge Familien Chancen auf ein Eigenheim auch ohne Neubau erhalten. Dabei gilt es den Bestand zu modernisieren und so auch Inklusion und Mehrgenerationenwohnen zu fördern.

Relevante Konzepte

• Energetisches Quartierskonzept Alstaden-West
• Energetisches Quartierskonzept Osterfeld-Mitte/Vondern
• Integriertes Handlungskonzept (IHK) Brückenschlag
• Integriertes Handlungskonzept (IHK) Osterfeld
• Integriertes Städtebauliches Entwicklungskonzept "Perspektive Holten"
• Masterplan Neue Mitte
• Nutzungs- und Gestaltungskonzept Marktstraße
• Rahmenplan Ortskern Holten
• Strategiepapiere für die Sozialräume
• Wohnen in Oberhausen 2017